Dincolo de calitatea finisajelor, modul în care este amenajată, dotări sau chiar și de preț, cei mai mulți cumpărători spun că locuința ideală în Capitală are în proximitate o stație de metrou.

Accesul la rețeaua de transport în comun prin subteran a devenit tot mai important pentru cei care prospectează piața în vederea realizării unei achiziții. De ce? Pentru că poți pierde săptămânal ore în șir blocat în trafic, iar metroul îți oferă singura variantă prin care te poți asigura că ajungi la destinație rapid și, mai ales, la timp.

Extinderea rețelei de metrou a reprezentat, pe parcursul ultimilor ani, o bună ocazie de dezvoltare pe segmentul rezidențial nou și a atras atenția cumpărătorilor către zone mai puțin explorate anterior. Discuțiile din spațiul public cu privire la noi stații de metrou care ar putea fi inaugurate în anii ce urmează, atât în București, cât și pe raza județului Ilfov, aduc în atenție noi poli de dezvoltare imobiliară.

Imobiliare.ro a realizat o analiză cu scopul de a evidenția impactul avut de extinderea rețelei bucureștene de metrou la nivelul segmentului rezidențial, din perspectiva cumpărătorilor și a dezvoltatorilor.

Aflați în continuare:

• Ce diferențe de preț pot exista pe piață între locuințele aflate în imediata proximitate a unei stații de metrou în comparație cu proprietăți similare, dar care nu oferă o astfel de facilitate;

• Cât de mult a crescut atractivitatea unor cartiere din Capitală din momentul în care acestea au început să ofere conexiuni la metrou și până în prezent, dar și cum au evoluat prețurile locuințelor odată cu această oportunitate;

• Care sunt zonele din București și din Ilfov cu cel mai bun potențial de creștere pe fondul promisiunii unei viitoare conexiuni la rețeaua de transport prin subteran;

Apropierea de metrou poate crește prețul unei locuințe și cu 30%

Două locuințe care dispun de caracteristici asemănătoare și se află în același cartier pot fi scoase la vânzare cu prețuri foarte diferite, atunci când una dintre acestea se află în imediata proximitate a unei stații de metrou și cealaltă nu.

Să luăm ca exemplu un apartament nou, aflat într-un bloc finalizat în ultimii cinci ani, cu 2 camere. Dacă locuința este localizată în cartierul Bucureștii Noi, la o distanță de cel mult 500 de metri de o stație de metrou, atunci este listată la vânzare, conform datelor Imobiliare.ro, cu un preț mediu cu aproape 10% mai mare față de o proprietate similară care nu le oferă potențialilor cumpărători opțiunea de a ajunge în centru în câteva minute.

Cumpărătorilor li se solicită un preț cu 30% mai mare pentru o locuință nouă cu acces la metrou din zona Ozana-Theodor Pallady în contrast cu o proprietate asemănătoare localizată la mai bine de 500 de metri de o stație.

Diferența ajunge la 18% în cazul unui apartament vechi cu 2 camere din Militari și este de 7% pentru o locuință similară din Berceni.

“Într-un oraș de multe ori sufocat de trafic, accesul la metrou devine un factor cheie pe piața rezidențială. Localizarea cu toate beneficiile ei a devenit, treptat, principalul criteriu de achiziție pentru cumpărători, surclasând chiar și prețul. Principalul atribut în București este proximitatea față de metrou”, a declarat Daniel Crainic, Director de Marketing Imobiliare.ro.

Lucrări în plină desfășurare în nordul Bucureștiului. Promisiunea metroului are deja efecte vizibile pe piața imobiliară

Proiectul Magistralei 6 de metrou a fost unul îndelung discutat pe parcursul ultimilor ani, acesta oferind atât cartierului Băneasa, care este deja unul dintre cele mai scumpe și mai “vânate” din nordul Capitalei, cât și orașului Otopeni din județul Ilfov perspective excelente de dezvoltare pe segmentul rezidențial nou.

Demararea lucrărilor pentru noile stații a început la finele anului 2023, iar primele efecte se văd deja la nivelul pieței imobiliare. Observăm până în prezent o creștere cu 15% a prețurilor în cazul apartamentelor noi din Băneasa, dar și mai mult interes venit din partea celor care vor să facă o achiziție imobiliară.

Corelând cererea cu oferta existentă în piață, putem spune că dacă în ultima parte a anului 2023 pentru fiecare apartament nou aflat în cartierul Băneasa listat la vânzare pe Imobiliare.ro își arătau interesul doi potențiali cumpărători, în momentul de față competiția a crescut la șase potențiali cumpărători pe proprietate.

Pentru a achiziționa un apartament nou în Băneasa ai nevoie, în momentul de față, de un buget mediu de 185.000 de euro.

Promisiunea metroului a fost utilizată de ani de zile în promovarea locuințelor din Otopeni pentru care se căutau cumpărători. La nivelul orașului de lângă București activitatea pe segmentul rezidențial nou a început să accelereze în 2015. Pe atunci, ai fi putut deveni proprietarul unei case plătind 800 euro/mp util. Abia în ultima parte a anului 2019 s-a depășit pragul de 1.000 de euro/mp util, pentru ca ulterior scumpirile să fie realizate într-un ritm mai rapid. Doar de la momentul începerii lucrărilor pentru stațiile de pe Magistrala 6 și până la finele lunii martie am putut observa o majorare a prețurilor caselor cu 16%.

Pentru fiecare proprietate nouă scoasă la vânzare în primele trei luni ale anului 2025, au existat aproape cinci potențiali cumpărători

Pentru fiecare proprietate nouă scoasă la vânzare în primele trei luni ale anului 2025, au existat aproape cinci potențiali cumpărători care au avut nevoie de un buget mediu de 245.000 de euro pentru a deveni proprietari.

Prețurile au crescut puternic și în cazul apartamentelor din Otopeni. Dacă la începutul anului 2015 o astfel de locuință putea fi cumpărată, în medie, cu 63.000 de euro, la primele trei luni ale acestui an costa 105.000 de euro. Interesul pentru astfel de proprietăți este unul ridicat raportat la oferta din piață, fiecare apartament listat la vânzare atrăgând șase potențiali cumpărători.

Extinderea “magistralei corporatiștilor” încurajează inclusiv dezvoltarea zonei periurbane în sudul Capitalei

Magistrala 2 de metrou, supranumită și “magistrala corporatiștilor”, unește sudul și nordul orașului, iar pe traseul său se găsesc unele dintre stațiile cu cel mai mare trafic anual de călători. În zona de sud a orașului, aceasta a reprezentat de-a lungul anilor un important factor care a stimulat dezvoltarea orașului Popești-Leordeni, o alternativă ieftină pentru cei care își doreau să cumpere o casă sau un apartament nou la periferie, dar să aibă și o conexiune bună cu Bucureștiul.

Diverse proiecte rezidențiale se află în prezent în construcție în apropierea stațiilor Dimitrie Leonida sau Berceni (fostă IMGB), atât în Sectorul 4, cât și în Popești-Leordeni, iar în viitor vechea platformă industrială Doosan ar putea să lase loc blocurilor moderne și magazinelor.

În noiembrie 2023 a fost dată în folosință cea mai nouă stație a acestei magistrale, Tudor Arghezi, aceasta fiind edificată în urma unei colaborări dintre Metrorex, Primăria Sectorului 4 și Ministerul Transporturilor și Infrastructurii. Două noi stații ar urma să fie construite, în anii următori, pe raza comunei Berceni din județul Ilfov, iar promisiunea unui astfel de viitor și-a pus deja amprenta pe modul în care se dezvoltă atât această localitate, cât și cele din împrejurimi.

Comuna Berceni îi atrage pe cumpărători cu un număr mare de case noi. Amplitudinea dezvoltării rezidențiale este cu adevărat impresionantă aici, în contextul în care în primul trimestru al anului 2020 cumpărătorii aveau la dispoziție doar 80 de proprietăți, iar în perioada similară a anului 2025 au putut alege din aproape 1.000 de case. Până în momentul de față, aici nu au fost construite blocuri, o particularitate care deosebește Berceniul de cele mai multe dintre localitățile aflate în zona periurbană a Capitalei.

Prețurile au crescut puternic în acest timp. Dacă la începutul lui 2020 casele se vindeau, în medie, cu puțin peste 700 euro/mp util, în prezent achiți 1.242 euro/mp pentru o astfel de proprietate. O casă în comuna Berceni se vinde, în medie, cu suma de 135.000 de euro.

“În ultimii ani, zonele aflate în proximitatea Bucureștiului, precum Popești-Leordeni, Berceni sau Vidra, au cunoscut o dezvoltare urbană accelerată, vizibilă cu ochiul liber. Această expansiune se datorează unui cumul de factori, însă un rol esențial îl joacă infrastructura de transport – mai exact, conexiunea existentă sau promisă cu rețeaua de metrou a Capitalei. Din ce în ce mai mulți locuitori aleg aceste localități pentru a se stabili, iar perspectivele mobilității urbane eficiente contribuie semnificativ la această tendință.

Accesul la transportul subteran reprezintă un avantaj competitiv major pentru orice zonă periurbană. În cazul comunei Berceni, de exemplu, realizarea unei stații de metrou ar însemna nu doar o alternativă rapidă și comodă la aglomerația din trafic, ci și o conexiune directă cu centrul Bucureștiului. Astfel, naveta zilnică, care în prezent poate deveni un coșmar din cauza cozilor interminabile la intrările în oraș, ar putea fi înlocuită cu un drum scurt, eficient și previzibil. Acest lucru nu doar că îmbunătățește calitatea vieții locuitorilor, dar stimulează și interesul pentru mutarea în astfel de zone.

De asemenea, perspectiva extinderii metroului are un efect catalizator asupra dezvoltatorilor imobiliari. Aceștia investesc masiv în proiecte rezidențiale și comerciale în localitățile aflate în apropierea viitoarelor stații, anticipând creșterea valorii terenurilor și a cererii pentru locuințe. Popești-Leordeni este un exemplu grăitor în acest sens – de la o comună modestă, s-a transformat într-o zonă urbană în plină expansiune, cu blocuri moderne, centre comerciale și infrastructură nouă, avand cea mai mare dezvoltare urbana din ultimii ani, din Romania.

Acesta este exemplul suprem al faptului că infrastructura de transport subterană este determinantă pentru cei care aleg mutarea în Capitală, în raport cu alte potențiale alegeri”, a declarat Bogdan Ivan, secretar general al Asociației Dezvoltatorilor Imobiliari din România – Urbanis.

Noi oportunități se întrevăd și la celălalt capăt al magistralei, aflat în prezent într-una dintre cele mai scumpe zone ale orașului – Pipera. Ultimii ani au adus aici o creștere semnificativă a numărului de proiecte rezidențiale noi, în special în apropierea stațiilor Aurel Vlaicu și Pipera. Magistrala 2 ar urma să fie extinsă până în zona Petricani, planurile autorităților implicând construirea unui nod intermodal de transport, completat cu un pasaj peste calea ferată, o stație a trenului metropolitan și o parcare de tip park&ride.

Cum au evoluat alte cartiere bucureștene, după conectarea la rețeaua de transport prin subteran: Transformările în zona Pallady

Periferia de est a Bucureștiului a trecut, după 2007, printr-una dintre cele mai spectaculoase transformări care au putut fi observate până în prezent la nivelul întregului orașul. Această “schimbare la față” a fost susținută inițial de deschiderea traficului pe Autostrada Soarelui și de inaugurarea ultimelor stații de metrou de pe Magistrala 3.

Noile stații, puse în funcțiune în noiembrie 2008, au oferit o conexiune directă acestei zone cu centrul și cu vestul orașului. La acea dată, oferta pe segmentul rezidențial nou era extrem de limitată în cartier, iar prețurile destul de ridicate, așa cum se practica în întreaga țară înainte de declanșarea crizei imobiliare. Un apartament putea fi achiziționat, în medie, cu suma de 70.000 de euro, potrivit datelor centralizate și analizate de Imobiliare.ro.

Gradual, zonele libere din proximitatea stațiilor Nicolae Teclu și Anghel Saligny au fost ocupate de numeroase magazine. Extinderea pe segmentul comercial a stimulat, la rândul său, dezvoltarea rezidențialului și, implicit, creșterea puternică a numărului de locuitori din această parte a orașului. Atractivitatea zonei a fost crescută, în plus, de investițiile făcute de-a lungul anilor de Primăria Sectorului 3 în infrastructură rutieră și de învățământ.

Interesul cumpărătorilor pentru apartamentele noi situate în zona Pallady a crescut sistematic din 2015. Prețurile au avansat și ele, dar într-un ritm destul de lent și se mențin în continuare la un nivel accesibil în comparație cu cele solicitate în alte cartiere bucureștene, acesta fiind o altă mare “bilă albă” în fața cumpărătorilor. Abia în ultimul an majorările au accelerat.

Dacă la începutul lui 2015 un apartament nou putea fi achiziționat cu un preț mediu de 59.000 de euro, în primul trimestru din 2025 o proprietate similară a ajuns să coste 101.950 de euro.

Tot în intervalul ianuarie-martie 2025, s-au pus în vânzare aproape 1.000 de apartamente, conform datelor Imobiliare.ro. Circa cinci potențiali cumpărători și-au arătat interesul pentru fiecare locuință nouă disponibilă în zona Pallady.

“Accesul rapid la rețeaua de metrou este unul dintre cele mai importante criterii de alegere pentru cumpărătorii de locuințe din București, iar acest lucru se reflectă direct în succesul și dinamica de vânzare a proiectelor rezidențiale.

Observăm că proiectele rezidențiale dezvoltate în proximitatea metroului beneficiază de un interes constant din partea cumpărătorilor, atât pentru uz personal, cât și din perspectivă investițională, având o valoare percepută mai stabilă în timp.

Un exemplu recent este zona Republica, unde stația de metrou și nodul de infrastructură terană, aflate în proximitatea noilor dezvoltări imobiliare, au contribuit la transformarea fostelor platforme industriale într-un nou pol rezidențial.

De semenea, zona Theodor Pallady se conturează ca fiind una dintre cele mai dinamice din Capitală, tocmai datorită combinației dintre infrastructura existentă, stocul de apartamente finalizate și interesul continuu al dezvoltatorilor de a extinde oferta locală”, a declarat Bogdan Bălașa, General Manager HILS Development.

Bucureștii Noi, un important pol de dezvoltare rezidențială în ultimii ani

Cartierul Bucureștii Noi a avut mult de câștigat de pe urma punerii în exploatare a Magistralei 4 Gara de Nord-Străulești. Inaugurarea ultimului tronson de metrou a cărei construcție a fost începută înainte de Revoluție, care implica extinderea magistralei până în zona Parcului Bazilescu, s-a făcut în vara anului 2011 pentru ca în 2017 să fie deschise circulației și stațiile Laminorului și Străulești. Un an mai târziu, la capătul magistralei a fost deschis și primul terminal multimodal de tip Park&Ride din București.

În 2011, la inaugurarea noilor stațiile de metrou, un apartament nou putea fi cumpărat în Bucureștii Noi cu un preț mediu de 70.000 de euro. Până la finalizarea tuturor lucrărilor pe M4, costul unei locuințe de acest tip a crescut la 87.000 de euro. Cererea începea deja să fie ridicată, dacă ne raportăm la oferta disponibilă atunci la nivelul pieței. Existau circa 8 potențiali cumpărători pentru fiecare apartament nou scos la vânzare.

Accesul la rețeaua de metrou a atras atenția dezvoltatorilor, numeroase proiecte de mari dimensiuni fiind demarate pe parcursul ultimilor ani. Doar în 2024 s-a putut observa o majorare cu 12% la nivelul prețurilor.

La începutul lui 2025, cumpărătorii au putut achiziționa apartamente noi în Bucureștii Noi cu un preț mediu de 159.000 de euro. Competiția este una acerbă – nouă potențiali cumpărători își arată interesul pentru fiecare locuință finalizată în ultimii cinci ani scoasă la vânzare în această zonă a Capitalei.

“Legătura cu metroul este un criteriu esențial în procesul de achiziție pentru tot mai mulți cumpărători, mai ales în contextul actual, în care timpul și mobilitatea au devenit resurse extrem de valoroase.

O conexiune bună la rețeaua de transport subteran înseamnă mai mult decât un avantaj de localizare – înseamnă acces facil la zone cheie ale orașului, predictibilitate în ceea ce privește durata deplasărilor și, implicit, un plus semnificativ de confort în viața de zi cu zi.

Pentru un dezvoltator, apropierea de o stație de metrou aduce un avantaj competitiv clar și o accelerare a deciziilor de cumpărare. În cazul Akcent City, inaugurarea noilor tronsoane de pe magistrala M5 a dus la o creștere vizibilă a interesului pentru zonă, atât din partea clienților finali, cât și din partea altor investitori, validând astfel alegerea noastră strategică de a construi într-un perimetru bine conectat urban.
Accesul la metrou nu mai este de mult un “nice to have”, ci un “must have”, iar proiectele care îl integrează devin rapid repere în dezvoltarea urbană”, a declarat Laurențiu Afrasine, CEO AKCENT City.

Prețurile apartamentelor din Drumul Taberei s-au dublat

Metroul s-a lăsat așteptat în Drumul Taberei. Inaugurarea noilor stații de pe Magistrala 5 Râul Doamnei-Eroilor, a avut loc cu întârziere, în septembrie 2020.

În anticiparea acestui moment, s-a putut observa un interes din ce în ce mai mare arătat de potențialii cumpărători pentru apartamentele noi situate în acest cartier. În trimestrul III al anului 2020, cererea depășea cu 72% nivelul înregistrat în perioada similară a anului anterior. Până la finele lui 2020, interesul cumpărătorilor pentru apartamentele noi se dublează. Deja în primele luni din 2021 se atinge un nivel record pe plan local.

Oferta se extinde la rândul său ajungându-se de la circa 300 de locuințe noi listate la vânzare la finele lui 2020 la 440 în prima parte a anului 2023. În prezent, numărul proprietăților finalizate în Drumul Taberei în ultimii cinci ani de pe piață este semnificativ mai redus. Discutăm mai exact de 140 de apartamente. Cererea se menține însă la un nivel foarte ridicat, dacă ne raportăm la ofertă – pentru fiecare apartament nou de vânzare își arată interesul 21 de potențiali cumpărători.

Prețurile apartamentelor noi din Drumul Taberei au început, de asemenea, să crească în ultima parte a anului 2019, în anticiparea inaugurării noilor stații de metrou. Pe atunci, găseai locuințe de vânzare cu un preț de 1.026 euro/mp util, potrivit datelor Imobiliare.ro, și puteai face o achiziție cu o sumă medie de 61.000 de euro. În perioada în care bucureștenii au avut pentru prima oară acces la Magistrala 5, prețul mediu solicitat pentru apartamentele noi din Drumul Taberei ajungea deja la 1.078 euro/mp util.

În primele trei luni ale anului în curs, proprietarii și dezvoltatorii le-au solicitat cumpărătorilor interesați de locuințele finalizate în ultimii cinci ani un preț mediu de 117.750 de euro.

Desigur, Drumul Taberei este cunoscut ca fiind unul dintre vechile cartiere-dormitor ale orașului, primele blocuri fiind construite aici în anii ’50. Nu este, astfel, de mirare faptul că cele mai multe locuințe situate în imediata proximitate a stațiilor de metrou sunt vechi.

În perioada inaugurării Magistralei 5 pe piață existau circa 2.000 de apartamente vechi la vânzare, care puteau fi achiziționate cu un preț mediu de 1.132 euro/mp util. În primul trimestru din 2025, oferta este mai scăzută, căutându-se cumpărători pentru circa 1.400 de unități, dar prețul cu care acestea ajung în piață este semnificativ mai mare, respectiv de 1.723 euro/mp util.

Articol preluat de pe: Hotnews Economie