Piața imobiliară din România se află într-o continuă dinamică, marcată de un paradox: pe de o parte, o creștere a ofertei de locuințe, stimulată de lecțiile crizei anterioare, iar pe de altă parte, o piață care, în ciuda avansului prețurilor, se confruntă cu provocări structurale profunde. Datele recente ale Băncii Naționale a României (BNR) și analizele specialiștilor conturează o imagine complexă, în care accesibilitatea locuințelor rămâne o problemă majoră pentru o mare parte a populației.

După București, cele mai multe locuințe au fost finalizate în Cluj în ultimul deceniu. Dacă intrăm și mai în detaliu, în județul Cluj s-au finalizat cele mai multe locuințe în municipiul reședință de județ, în Florești, Apahida și Baciu.

Creștere temperată a prețurilor și accesibilitate îmbunătățită… pe hârtie

În trimestrul al patrulea din 2024, prețurile proprietăților rezidențiale au continuat să crească, însă într-un ritm mai lent (4%) comparativ cu prima jumătate a anului (6,8%). Această evoluție plasează România sub media europeană (4,9%) și sub țările similare din regiune, precum Bulgaria (18,3%) sau Ungaria (13%).

Mai mult, în termeni reali, România a înregistrat una dintre cele mai semnificative scăderi la nivelul UE (-4%), alături de Finlanda, influențată de inflație și de factori specifici pieței, arată Raportul asupra stabilității financiare publicat ieri de Banca Națională.

Cu toate acestea, veștile bune vin dinspre veniturile disponibile reale ale populației, care au crescut într-un ritm mai alert decât prețurile imobilelor, ducând la o îmbunătățire a gradului de accesibilitate.

Astfel, timpul mediu necesar pentru achiziția unui apartament cu două camere, la nivel național, a scăzut la circa 7,8 ani, de la 9 ani în urmă cu un an. În București, acest interval este chiar mai scurt, de aproximativ 6,9 ani, datorită unui nivel salarial mai ridicat. BNR ia în considerare prețul mediu declarat de părți în contractul de vânzare-cumpărare pentru un apartament cu 2 camere și venitul salarial mediu net din care s-au dedus cheltuieli de subzistență egale cu salariul minim net pe economie în vigoare în decembrie 2024 (2 363 lei).

Oferta, costurile de construcție și dinamica tranzacțiilor

Ceea ce a influențat decisiv prețurile imobiliare în ultimii ani a fost creșterea costurilor de construcție. Dacă în 2021 și prima jumătate a anului 2022, costurile au depășit ritmul de creștere al prețurilor imobilelor noi, începând cu a doua jumătate a anului 2022, evoluțiile au devenit relativ similare. Această aliniere a dus la o diminuare a lucrărilor de construcții pentru clădirile rezidențiale cu aproximativ 12% în perioada aprilie 2024 – martie 2025 față de perioada anterioară.

În ciuda acestor fluctuații, oferta de locuințe disponibile pentru vânzare rămâne deficitară comparativ cu cererea, existând un raport de 1,36 cumpărători pentru o proprietate. Deși atât cererea (-6%), cât și oferta (-13%) au înregistrat scăderi în ultimul trimestru al anului 2024, numărul tranzacțiilor imobiliare a crescut cu 1,5% în perioada aprilie 2024 – martie 2025. Această creștere a fost susținută preponderent de vânzările din restul țării, în timp ce în București evoluția tranzacțiilor a fost relativ constantă. Județe precum Constanța (+22,5%) și Ilfov (+16,5%) au fost motoarele activității de tranzacționare.

O imagine fragmentată: disparități regionale și calitatea locuirii

Distribuția construcțiilor de locuințe este inegală la nivel național. Există județe în care numărul locuințelor terminate s-a dublat, în timp ce în altele ritmul a încetinit. Prețurile pe metru pătrat variază semnificativ, de la 4.506 lei în Botoșani la 8.235 lei în București (T4 2024), iar dinamica anuală a prețurilor prezintă diferențe notabile. De asemenea, prețurile diferă în funcție de tipul proprietății și amplasarea acesteia, locuințele în blocuri din municipii înregistrând cele mai ridicate niveluri.

De ce se mută lumea de la oraș spre suburbii și ce probleme duce cu ea

România are locuințe foarte mici.  Dacă ai o familie cu doi copii, e foarte greu să găsești un apartament cu patru sau cinci camere în oraș și atunci cauți să te muți la casă, undeva lângă  oraș, unde e mai ieftin.

„Lumea a plecat în masă spre suburbii. Primarii din aceste localități au fost fericiți pentru că au avut oportunitatea să le dezvolte, dar sosirea lor a venit la pachet cu o serie de probleme”,  spune într-o discuție cu HotNews.ro Robert Santa, demograf și sociolog, directorul de cercetare al think tankului Rethink România

”În primul rând infrastructura deficitară.  Degeaba a ajuns ca suburbia ta să fie la fel de populată ca o reședință de județ, pentru că tu ai un număr foarte mic de școli și capacitate școlară redusă. De multe ori, școlile din suburbii sunt frecventate mai ales de populația veche, rurală a suburbiei, de populația din vatra satului, dar nu neapărat și de nou-veniți care își trimit copiii la școală în oraș”.

Cercetătorul exemplifică prin situația din București, mai exact cea a școlilor generale gimnaziale din apropierea suburbiilor, unde educația se face în trei schimburi, din cauza presiunii. Iar la asta se adaugă și lipsa de infrastructură de transport.

„București nu are o rețea de trenuri suburbane sau metropolitane care să lege aceste suburbii de oraș, motiv pentru care apar dificultăți cu transportul, cu accesul la diverse servicii publice. Deci, practic am avut un fenomen de sub-urbanizare a l`americaine, dar nu am avut și infrastructura a l`americaine”, spune cercetătorul. 

O problemă majoră a pieței imobiliare din România o reprezintă calitatea fondului locativ.

Doar una din cinci locuințe din România este construită după 1990, iar suprafața medie locuibilă este de doar 41 mp, de peste două ori mai mică decât media UE (90,1 mp). Această realitate, combinată cu o rată ridicată a proprietății (96% dintre români dețin locuințe, comparativ cu media europeană de 69,5%), a dus la o situație paradoxală: „suntem proprietari, dar deținem o bojdeucă mică, adică o locuință veche și cu o suprafață foarte mică”, după cum sublinia Ionuț Dumitru, economistul-șef al Raiffeisen Bank.

Supraaglomerarea: o problemă cu multiple fațete

Aproximativ jumătate dintre români (circa 50%) trăiesc în locuințe supra-aglomerate, un procent dublu față de media UE (18,5% pentru gospodăriile cu mai mult de trei adulți). Această supraaglomerare este accentuată de tendința tinerilor români de a părăsi locuința părinților la o vârstă tot mai înaintată (peste 31 de ani).

„Faptul că tu ai oameni care la peste 30 de ani nu au părăsit casa părintească este profund problematic pentru o societate”, spune Robert Santa. Prețul locuințelor e o explicație majoră. Dar apare și altă problemă: chiar și locuințele accesibile la preț fac viața, de fapt, inaccesibilă.

• Cartierele din jurul Bucureștiului, de pildă, unde prețurile sunt accesibile pentru oameni, sunt aproape rupte de serviciile esențiale sau de viața urbană, observă sociologul.
• Observația lui Santa este complementară experienței din țările unde guvernele investesc în a face viața accesibilă. De pildă, programul de locuințe publice din Singapore s-a bazat pe răspunsul la trei întrebări simple: cât faci, pe jos, din casă până la (1) prima stație de mijloc în comun (2) primul parc sau spațiu verde (3) primul magazin unde găsești elementele de bază: mâncare, apă sau medicamente

Modernizarea locuințelor este principala modalitate de îmbunătățire a confortului, însă procesul de înlocuire a fondului vechi este lent, raportul dintre locuințele recent terminate și fondul existent fiind sub 1%. Această situație are consecințe grave, depășind simplul disconfort.

Sistemul ipotecar rămâne o soluție accesibilă doar pentru un segment restrâns al clasei de mijloc/superioare, spun bancherii. Mulți tineri, chiar și cei angajați, se confruntă cu salarii mici și dificultăți în a se califica pentru un credit, cu excepția programelor guvernamentale cum a fost „Prima Casă”. Achiziția unui apartament printr-un credit bancar presupune cheltuirea unui salariu mediu pe economie timp de 25-30 de ani, o povară financiară dificil de suportat chiar și pentru clasa medie. Această realitate îi forțează pe mulți tineri să locuiască alături de părinți, o situație care s-a agravat în ultimii ani.

Uzura morală și fizică a locuințelor construite în anii ’60 reprezintă o problemă care se va acutiza în viitor. Deși depopularea României ar putea reduce presiunea generală, cererea va rămâne ridicată în marile centre urbane (București, Timișoara, Cluj, în special).

În comparație cu țările din regiune, România a avut un ritm de construcție mai susținut în ultimul deceniu, cu peste 600.000 de locuințe noi, în timp ce Bulgaria a finalizat aproximativ 180.000-200.000, iar Slovenia și Bosnia și Herțegovina mult mai puțin (circa 100.000). Această diferență subliniază eforturile depuse pentru a crește oferta, dar și dimensiunea provocării cu care se confruntă piața imobiliară românească.

Articol preluat de pe: Hotnews Economie