Guvernul vrea să schimbe, prin ordonanță de urgență, evaluarea imobilelor confiscate de regimul comunist, o decizie care „distorsionează piața și este discriminatorie”, susține, într-un dialog cu HotNews, Daniel Crainic, directorul de marketing unui portal de anunțuri imobiliare din țară.

Proiectul de ordonanță de urgență, inițiat de Ministerul de Finanțe, Secretariatul General al Guvernului (SGG) și Autoritatea Națională pentru Restituirea Proprietăților (ANRP) a primit deja aviz favorabil de la Consiliul Economic și Social (CES) și se află agenda de vineri a Guvernului.

„Valoarea unui imobil nu e dată de faptul că acesta a fost confiscat sau nu de un regim”

„Într-adevăr este complicat să intervii asupra unui segment restrâns de proprietăți. Valoarea unui imobil nu e dată de faptul că acesta a fost confiscat sau nu de un regim sau altul, prin urmare o anumită categorie nu ar trebui să aibă criterii specifice. Indiferent de istoricul unui imobil, valoarea acestuia este dată de locație, potențial economic etc, criterii comune și aplicabile pe întreaga piață imobiliară”, susține, într-o declarație pentru HotNews.ro, Daniel Crainic, directorul de marketing al Imobiliare.ro. 

El mai spune că „local, dacă există un număr critic de astfel de proprietăți pe un segment anume, întreaga piață poate fi influențată”. 

El atrage atenția și că noile criterii de evaloare pot „crea o discrepanță vizibilă”, „dacă nu țin cont de o evaluare obiectivă aplicabilă la toată piața”. 

„Aplicarea unei OUG asupra unui număr limitativ de imobile cu repercursiuni directe în stabilirea valorii acestora bineînțeles că distorsionează piața și este discriminatorie. Aceste proprietăți fac parte din patrimoniul imobiliar și în mod normal valoarea lor ar trebui dată de piață”, a continuat Daniel Crainic. 

Care poate fi soluția 

Soluția, spune el, poate fi un sistem de evaluare unitar la nivel național, aplicabil tuturor proprietăților. 

„Un sistem de evaluare unitar la nivel național, care să elimine inechitățile actualelor grile notariale și să se aplice tuturor proprietăților (rezidențiale, comerciale, terenuri etc.), ar trebui să fie transparent, digitalizat, actualizat în timp real și să țină cont de parametri obiectivi de piață”, spune Daniel Crainic.

El spune că acest sistem ar trebui să aibă criterii cuantificabile, comparabile și verificabile, care reflectă valoarea reală de piață a unei proprietăți.  

„Acești parametri sunt: localizare (oraș/zonă/cartier/ distanța față de mijloace de transport, indice de dezvoltare a zonei, proximitatea punctelor de interes), caracteristicile proprietății (tip, suprafață, stare, nivel de echipare etc), calitatea construcției/terenului – starea generală, materiale de construcție, dotări, certificări; indicatori de piață – prețuri comparabile, rata de absorbție, prețuri reale de tranzacționare, indicele de evoluție a zonei; factori administrativi – situația juridică, destinația proprietății/terenului (rezidențial, agricol, mixt, industrial), regim de înălțime permis etc”, a mai precizat directorul Imobiliare.ro.

Ce inechități sunt acum în grilele notarilor la prețurile locuințelor

În nota de fundamentare a proiectului de OUG se subliniază faptul că „în prezent, grilele notariale au criterii diferite de stabilire a valorii imobilelor, criterii care, în unele cazuri conduc la valori diferite pentru același tip de imobile”.

„Concret, la stabilirea valorii construcțiilor din județe precum Mureș, Harghita, Cluj, Sălaj, Bistrița, Satu Mare, Hunedoara s.a. nu sunt prevăzuţi coeficienţi de corecție în funcţie de vechimea acestora, în timp ce în cazul imobilelor din municipiul București și județe precum Timiș, Constanța s.a. există astfel de coeficienți de corecţie. 

La stabilirea valorii terenurilor, grilele notariale aferente municipiului Timișoara, Cluj Napoca, Oradea, Constanța etc. au stabilit valori unitare diferite în funcție de suprafaţa acestora, iar în grilele aferente municipiului București, Bacău, Ploiești, Brașov un astfel de criteriu nu este prevăzut, însă sunt prevăzuţi anumiţi coeficienți de corecție, în funcţie de categoria de folosinţă a terenului”, se arată în document.

Din aceste motive, spun inițiatorii actului normativ, soluția echitabilă este ca, în procesul de stabilire a despăgubirilor, criteriile de aplicare a coeficienților de corecţie, acolo unde este cazul, să fie unitare, prin luarea în considerare a categoriei de folosință actuale a imobilelor.

„Pentru a se evita o îmbogățire fără justă cauză, este necesar să se facă deosebiri ţinând cont de suprafaţa terenurilor, de categoria de folosinţă a acestora, de perioada în care au fost edificate construcțiile, de materialele folosite la edificarea lor și de destinația acestora. Această modificare elimină inechitățile produse de criteriile de evaluare stabilite prin grilele notarilor publici și face ca modul de stabilire al despăgubirilor să devină accesibil și predictibil pentru toate părțile implicate în procesul de restituire, respectiv statul român, prin Autoritatea Națională pentru Restituirea Proprietăţilor, cetăţenii cărora li se adresează și instanțele de judecată, acolo unde este cazul”, se menționează în nota de fundamentare.

Ce criterii unitare propune Guvernul în evaluarea imobilelor confiscate de regimul comunist

Pentru a asigura caracterul echitabil al despăgubirilor pe care statul le acordă foștilor proprietari deposedaţi, autoritățile spun că se impune adoptarea unui set de criterii general-valabile pentru tot teritoriul României.

Astfel, potrivit proiectului de OUG, evaluarea imobilelor pentru care se acordă despăgubiri se va face prin aplicarea grilei notariale valabile pentru anul precedent emiterii deciziei de către Comisia Națională prin raportare la zona și categoria de imobil din localitatea respectivă și cu aplicarea unor noi criterii unitare, la nivel național, de aplicare a grilei notarilor.

Noile criterii vor utiliza prețul orientativ de tranzacționare din grilele notariale, actualizat anual, la care se vor aplica coeficienți de corecție specifici. 

În general, coeficienții de corecție sunt folosiți de evaluatori pentru a ajusta prețul de referință al unei proprietăți în funcție de diverse caracteristici specifice. O valoare mai mare de 1,0 (de exemplu, 1,2) ar crește prețul, în timp ce o valoare subunitară, cum este 0,7, îl scade.

„La stabilirea coeficienților de corecție s-a avut în vedere o medie a acestora, astfel cum au fost prevăzuți în grilele notariale din 2013 până în prezent. Coeficienţii de corecție utilizați reprezintă multiplicatori sau factori de ajustare, aplicaţi la valoarea de bază a unui imobil (teren, apartament, casă) pentru a reflecta în mod corect valoarea de piaţă orientativă, tinând cont de localizare (zonă centrală, semicentrală, periferică, rurală), dotări şi finisaje, vechimea și starea construcţiei”, potrivit notei de fundamentare.

Cum se vor modifica prețurile la locuințe și terenuri

Pentru stabilirea noilor coeficienți de corecție la prețul locuințelor a fost luat ca reper anul 1977, deoarece după această dată au fost introduse noi standarde de construcție, influențate de industrializare și de evoluția materialelor.

„În prezent, grila notarilor publici din municipiul București prevede valori diferite pentru construcţiile edificate înainte și dupā 1977, iar diferenţa medie între aceste valori este de aproximativ 30%”, se arată în document.

Proprietăți a căror valoare va scădea

• Locuințele vechi, construite înainte de 1977: Toate imobilele din această categorie vor fi evaluate cu un coeficient de corecție de 0,7. Această măsură va duce la o reducere a valorii cu 30% față de prețul de referință.
  Altfel spus, dacă prețul unei locuințe construite înainte de 1977 este acum de 100.000 de euro, valoarea acesteia va scădea la 70.000 de euro. Astfel, proprietarii de locuințe vechi din orașe unde nu se aplica deja un astfel de coeficient (cum ar fi Mureș, Cluj sau Sălaj) vor constata o scădere semnificativă a valorii estimate. 

• Casele din materiale tradiționale (paiantă, lemn): Valoarea acestora va fi drastic redusă cu 50% (coeficient de 0,5), reflectând calitatea și durabilitatea inferioară a materialelor.
• Terenurile mari, intravilane: Terenurile de peste 1.000 mp vor fi evaluate cu o valoare pe metru pătrat mai mică. Coeficienții de corecție vor varia între 0,8 (pentru suprafețe de peste 1.000 mp) și 0,2 (pentru cele de peste 10.000 mp). Astfel, prețul total al unui teren mare va fi considerabil mai mic decât suma obținută prin înmulțirea suprafeței cu prețul unitar standard.
• Terenurile agricole cu productivitate redusă: Terenurile forestiere, fânețele, pășunile sau cele neproductive vor fi evaluate cu coeficienți de corecție mult mai mici decât terenurile arabile. Astfel, valoarea acestora va scădea, reflectând o utilizare economică mai puțin profitabilă.

Proprietăți a căror valoare ar putea crește

• Spațiile comerciale: În timp ce proprietățile rezidențiale sunt evaluate cu coeficienți subunitari, spațiile comerciale vor beneficia de un coeficient de corecție de 1,2. Această creștere cu 20% reflectă valoarea mai mare de piață a acestor imobile, datorită potențialului lor de a genera venituri. Proprietarii de spații comerciale pot beneficia de o evaluare mai favorabilă decât în grilele vechi, unde diferențele erau mai puțin pronunțate.
• Vii și livezi: Terenurile ocupate de vii și livezi vor fi evaluate cu coeficienți de corecție mai mari (1,4, respectiv 1,2) decât terenurile agricole standard, cum ar fi terenul arabil (coeficient de corecție 1), datorită investițiilor inițiale și a potențialului de profit. Astfel, valoarea acestor proprietăți va crește, în special în zonele cu tradiție viticolă sau pomicolă.

Articol preluat de pe: Hotnews Economie