Reglementare importantă pe piața imobiliară. Legea Nordis, intrată în vigoare, marchează unul dintre cele mai importante momente de reglementare din ultimii ani în imobiliare. Textul promite să limiteze riscurile pentru cei care cumpără apartamente „din plan”, să oblige dezvoltatorii la mai multă transparență și să blocheze schemele prin care s-au pierdut zeci de milioane de euro în proiecte rămase pe hârtie. În același timp, legea deschide o dispută aprinsă între autorități și o parte dintre specialiști: cât de mult protejează, de fapt, cumpărătorii și cât este doar mesaj politic bine ambalat?

De la „Schema Nordis” la o lege cu nume propriu

Legea Nordis nu apare din senin. Ea este, în bună măsură, răspunsul legislativ la scandalul „Schema Nordis”, documentat în toamna lui 2024 de Recorder și preluat apoi de marile redacții. Unul dintre cei mai importanți dezvoltatori de pe piață a vândut aceleași apartamente către persoane diferite, a încasat zeci de milioane de euro, iar multe proiecte au rămas nefinalizate. În februarie 2025, dosarul a ajuns la DIICOT, cu rețineri la vârful companiei și acuzații grele de înșelăciune și spălare de bani, potrivit Libertatea.

Pe acest fundal, politicienii au fost obligați să arate că reacționează. Proiectul legislativ a fost depus, dezbătut, amendat și, în cele din urmă, adoptat în Parlament în noiembrie 2025. Noul cadru modifică legea privind calitatea în construcții și legea cadastrului, cu scopul declarat de a opri repetarea unor situații de tip Nordis: avansuri mari plătite pentru apartamente fără garanții juridice, vânzări multiple ale aceluiași spațiu, bani care dispar înainte să se ridice schela.

Promulgarea a venit pe 5 decembrie, când președintele Nicușor Dan a anunțat public că semnează legea care introduce „reguli mai stricte pentru dezvoltatori și mai multă protecție pentru cumpărători”, insistând că avansurile vor fi limitate și banii plătiți nu vor mai putea fi folosiți discreționar de dezvoltatori. Această versiune optimistă se regăsește și în articolele explicative ale presei generaliste, care prezintă Legea Nordis ca pe un pas înainte în protecția cumpărătorilor de locuințe noi, anunță Digi24.

Noile reguli pentru locuințele în construcție: promisiuni de vânzare doar cu acte în regulă

Prima schimbare majoră vizează momentul în care poate fi semnată o promisiune de vânzare-cumpărare pentru un apartament aflat în construcție. Până acum, dezvoltatorii puteau chema clienții la notar încă din faze incipiente – uneori chiar înainte de autorizarea completă a proiectului – și puteau încasa avansuri consistente pentru apartamente care existau doar „pe hârtie”. De acum, promisiunea de vânzare va putea fi semnată doar după ce autorizația de construire este înscrisă în cartea funciară, iar în cazul blocurilor de apartamente se realizează deschiderea cărților funciare pentru viitoarele unități individuale, explică Digi24.

În plus, notarul care instrumentează actul este obligat să înscrie promisiunea în cartea funciară. În teorie, acest mecanism reduce semnificativ riscul ca același apartament să fie promis, succesiv, către mai mulți cumpărători, așa cum s-a întâmplat în scandalul Nordis. Cumpărătorul nu mai plătește sume mari pentru un imobil care nu are încă o minimă „urme” juridică în sistemul de cadastru, iar existența promisiunii în cartea funciară îl face vizibil pentru creditori, bănci și eventual alți potențiali cumpărători.

De notat că nu toate prevederile intră în vigoare simultan. Componenta tehnică legată de preapartamentare și unele operațiuni cadastrale se va aplica abia din 8 martie 2026, pentru a permite adaptarea sistemelor informatice și a procedurilor din oficiile de cadastru. Până atunci, o parte dintre tranzacții vor funcționa într-un regim de tranziție, în care vechile obiceiuri se întâlnesc cu noile reguli, iar rolul notarilor devine esențial în a interpreta corect textul.

Plafonarea avansurilor și contul bancar dedicat: ce garantează noua lege

A doua axă importantă a Legii Nordis este cea financiară, legată de avansurile pe care cumpărătorii le pot plăti și de modul în care acești bani pot fi folosiți. Pentru etapa inițială, cea a rezervării, legea introduce un plafon clar: convențiile de rezervare pot dura maximum 60 de zile, iar avansul nu poate depăși 5% din prețul imobilului. Dacă, din culpa dezvoltatorului, nu se ajunge la promisiune de vânzare sau contract final, acesta este obligat să restituie integral suma în cel mult 30 de zile, notează Digi24.

Pentru promisiunile de vânzare-cumpărare, mecanismul devine mai sofisticat. Explicațiile oferite de președinte și preluate de presă arată că avansurile ar fi „plafonate” în funcție de stadiul șantierului: maximum 25% din preț pentru structura de rezistență și 20% după finalizarea acesteia, pentru instalații, restul urmând să se achite la recepție. În plus, toate sumele plătite ca avans trebuie depuse într-un cont bancar distinct, dedicat exclusiv acelui proiect, din care banii pot fi folosiți doar pe baza aprobării diriginelui de șantier, prin celebra ștampilă „bun de plată”, mai scrie Libertatea.

Această arhitectură promite, pe hârtie, să rupă practica periculoasă prin care dezvoltatorul finanțează un proiect nou cu avansurile încasate din altul și lasă în urmă șantiere abandonate. Dacă banii nu mai pot fi scoși din contul dedicat decât pentru lucrări la proiectul respectiv, iar utilizarea lor se leagă de stadiile tehnice ale construcției, riscul ca proiectul să rămână fără finanțare pe parcurs ar trebui să scadă. În același timp, sancțiunea prevăzută – amendă de 1% din cifra de afaceri pentru nerespectarea noilor reguli – este prezentată drept un instrument sever pentru dezvoltatorii mari.

Critici și zone gri: de la „Legea Nordis” la „păcăleala Nordis”?

O parte a specialiștilor din piață, dar și analiști independenți, contestă însă modul în care este prezentată legea în discursul politic. Economistul Gabriel Biriș atrage atenția că, de fapt, textul nu introduce nicăieri un plafon explicit pentru valoarea totală a avansului pe care îl poate încasa dezvoltatorul. Articolul citat de toată lumea stabilește doar cum se depun sumele într-un cont bancar distinct și cum pot fi folosite – cu limite procentuale pentru sumele utilizate la structură (25%) și instalații (20%) – nu și cât poate cere dezvoltatorul în total ca avans. De aici concluzia sa: legea reglementează destinația banilor, nu mărimea avansurilor, „deci nu limitează avansul”, după cum a explicat acesta pentru Ziare.com.

Mai mult, Biriș critică și mecanismul sancțiunilor. Legea vorbește de o amendă de 1% din cifra de afaceri pentru dezvoltatorii care folosesc banii în alte scopuri decât cele permise. În realitate, arată el, majoritatea proiectelor sunt dezvoltate prin companii de proiect (SPV), care nu înregistrează cifră de afaceri până la livrarea apartamentelor „la cheie”. Pentru dezvoltatorii necinstiți, care nu livrează niciodată, cifra de afaceri rămâne zero, iar 1% din zero este tot zero – deci sancțiunea devine teoretică.

Rezervele nu vin doar din zona criticilor independenți. Un reprezentant al dezvoltatorilor intervievat de Digi24 subliniază că legea lasă neacoperite anumite categorii de cheltuieli – finisaje, fațade, utilități – și nu este clar cum se încadrează acestea în limitele de 25% și 20% prevăzute pentru structură și instalații. În plus, lipsa unor norme de aplicare detaliate creează incertitudine: ce se întâmplă cu promisiunile deja semnate, cum se tratează avansurile agreate în condițiile vechiului cadru și cum vor interpreta băncile noul regim al conturilor dedicate? Toate aceste întrebări alimentează ideea că legea, așa cum este acum, riscă să complice viața dezvoltatorilor corecți, fără a-i atinge realmente pe cei care vor să fraudeze sistemul.

Ce urmează pe termen scurt: tranziția, contractele în derulare și riscul de blocaj

Pe termen scurt, efectele principale se vor vedea în modul în care se vor negocia și semna noile antecontracte. Notarii vor fi obligați să respingă promisiunile de vânzare care nu respectă condițiile legii – lipsa autorizației în cartea funciară, absența preapartamentării acolo unde este cazul, lipsa mențiunii în registru. Dezvoltatorii care au mizat pe vânzarea agresivă din faze foarte timpurii vor trebui să își regândească modelul de finanțare, să apeleze mai mult la credit bancar sau la capital propriu și să își adapteze fluxurile de numerar.

În același timp, contractele deja semnate înainte de intrarea în vigoare a legii ridică un set separat de probleme. Cumpărători care au plătit deja avansuri mari, în baza promisiunilor vechi, se întreabă dacă și cum sunt acoperiți de noile reguli, iar dezvoltatorii pot fi tentați să refacă structura contractelor pentru a nu pierde lichiditate. Fără norme clare de tranziție, există riscul ca unele tranzacții să fie amânate, renegociate sau chiar blocate, până când Ministerul Dezvoltării și instituțiile de specialitate vor explica, în detaliu, cum se aplică Legea Nordis caz cu caz.

Impact pe termen lung: mai multă încredere sau un nou șoc pe piața imobiliară?

Pe termen mediu și lung, Legea Nordis are potențialul de a schimba în profunzime modul în care funcționează piața imobiliară din România. În scenariul optimist, reglementările privind autorizațiile, cartea funciară, “pre-apartamentarea” și conturile dedicate vor face ca tranzacțiile să devină mai transparente, iar cumpărătorii să fie mai puțin expuși la fraude. Investitorii instituționali și băncile pot privi mai favorabil proiectele în care fluxul banilor este clar și verificabil, iar dezvoltatorii serioși ar putea câștiga teren în fața celor care mizau până acum pe opacitate și promisiuni fără acoperire.

În scenariul pesimist, dacă zonele gri nu sunt clarificate, iar mecanismele de sancționare rămân slabe, există riscul ca legea să devină mai degrabă o sursă de birocrație și costuri suplimentare pentru actorii corecți. Cheltuielile administrative mai mari, nevoia de consultanță juridică și fiscală suplimentară și incertitudinile privind aplicarea pot fi transferate, în final, în prețul final al apartamentelor, așa cum avertizează și criticii legii. În plus, dacă nu se va introduce, la un moment dat, un mecanism de tip escrow sau alte garanții mai ferme pentru avansurile plătite, protecția reală pentru cumpărători ar putea rămâne sub nivelul așteptărilor create la momentul promulgării.

În următoarele luni, efectul concret al Legii Nordis va depinde de trei factori-cheie: cât de repede apar normele de aplicare și ghidurile pentru practicieni, cât de strict vor fi controlate și sancționate încălcările și cât de bine vor reuși cumpărătorii să înțeleagă ce drepturi noi au. Doar după câțiva ani de aplicare, cu prime cazuri de litigii și controale efective, se va putea spune dacă legea și-a atins scopul de a repara o piață vulnerabilă sau dacă a rămas doar un răspuns politic la un scandal răsunător.